充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”

發(fā)布時(shí)間：2014-12-04

   房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的腳步越來(lái)越近，對(duì)從未接觸過(guò)營(yíng)改增的房企來(lái)說(shuō)，是莫名的恐慌，到底營(yíng)改增是利好還是利空，房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，是每個(gè)房企經(jīng)營(yíng)者必須思考和面對(duì)的。
   一、推行營(yíng)改增政策的意義：
   1、破除重復(fù)征稅，降低原有繳納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的稅負(fù)。凡是征收營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)其實(shí)在購(gòu)買原材料時(shí)已繳納了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，只是這部分增值稅并未抵扣出去，企業(yè)成為了增值稅的最終承擔(dān)者，并且在此基礎(chǔ)上又交了一道營(yíng)業(yè)稅，違反了稅政制定中的大忌——重復(fù)征稅概念。
   2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的目標(biāo)。征收營(yíng)業(yè)稅的多為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，降低服務(wù)業(yè)的稅負(fù)有利于國(guó)家三產(chǎn)的發(fā)展。
   3、全行業(yè)推行營(yíng)改增后，會(huì)逐漸建立完善的抵扣鏈，最終全面實(shí)行以票控稅，消除假賬。這也是營(yíng)改增政策實(shí)行的現(xiàn)實(shí)意義。
   因此，長(zhǎng)久來(lái)看，營(yíng)改增是國(guó)家結(jié)構(gòu)性減稅的大政策，是好事，目前眾多企業(yè)仍在望而卻步的原因有：一是不熟悉增值稅的抵扣制度；二是在營(yíng)改增過(guò)渡時(shí)期，可能會(huì)由于上下游企業(yè)改革不同步、可抵扣發(fā)票取得不足等原因造成營(yíng)改增后的暫時(shí)性稅負(fù)增加。
   二、營(yíng)改增大局即將到來(lái)的應(yīng)對(duì)建議：
   1、與具備正規(guī)資質(zhì)的上游企業(yè)合作。從上游看，一定要取得可抵扣的增票，這就要求必須和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。同時(shí)也要注意供應(yīng)商可能會(huì)趁機(jī)提高售價(jià)，一定要多家詢價(jià)比較。
   2、增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下游看，房企面對(duì)企業(yè)銷售會(huì)更有利于銷售的完成，因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
   3、提高精裝修房銷售比例。普通購(gòu)房者是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對(duì)精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。
   4、改變競(jìng)爭(zhēng)策略。抵扣充足、稅負(fù)總體下降的房企進(jìn)行房屋銷售更具成本優(yōu)勢(shì)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)可有更多的策略選擇。
   5、有利于企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識(shí)，強(qiáng)化在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中索取發(fā)票的意識(shí)；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)進(jìn)行工程決算并取得發(fā)票；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，爭(zhēng)取做到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之時(shí)會(huì)計(jì)核算結(jié)束。
   三、目前房產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策推行進(jìn)度：
   1、對(duì)于政府制定的全行業(yè)必須推行營(yíng)改增的政策目標(biāo)，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是：受上世紀(jì)九十年代的分稅制影響，目前房企涉稅稅種不少，且都在地稅局完稅，而增值稅是由國(guó)稅局征收的，全部上交國(guó)家，因此房企營(yíng)改增后就涉及到土地增值稅如何處理的問(wèn)題。由于它是地方稅種，數(shù)額極大，對(duì)地方政府貢獻(xiàn)頗豐，因此存亡爭(zhēng)議很大，預(yù)計(jì)繼續(xù)存活的可能性極大。
   2、受房企上游企業(yè)增稅票提供不完全的影響，簡(jiǎn)易征收辦法也在討論之列，稅率被定為6%則對(duì)房企不是利好。
   3、受土地成本占額較大并無(wú)增票可取限制，因房產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)同步實(shí)行營(yíng)改增，另一種可能是將稅率定為11%，實(shí)行抵扣?？缙陧?xiàng)目估計(jì)也會(huì)同時(shí)出臺(tái)相應(yīng)政策。
   總的來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策將會(huì)大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作程度，理順?lè)慨a(chǎn)地業(yè)、建筑業(yè)的抵扣鏈條。營(yíng)改增稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對(duì),提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。

（冀興房地產(chǎn) 李建素）